Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/izhevsky/data/www/izhevsky.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Оценка недвижимого имущества.

 (голосов: 0)
   24 июля 2007 | Просмотров: 3672


План работы.
I. Теоретическая часть.
1. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
2. Первая и четвертая функции денежной единицы.
2.1. Первая функция денежной единицы.
2.2. Четвертая функция денежной единицы.
3. Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества.
3.1. Доходный подход.
3.2. Общая характеристика затратного подхода.
3.3. Сравнительный подход.
II. Аналитическая часть.
Анализ рынка вторичного жилья города Новосибирска.
Основные этапы в развитии рынка.
Обзор рынка вторичного жилья в 2002-2003 гг.
Рынок вторичного жилья в 2004 году.
III. Решение задач.

I. Теоретическая часть.
1. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” определяет порядок проведения государственной регистрации прав, круг обязанностей органов, занимающихся регистрацией, а также государственную регистрацию отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.
Каждый раздел состоит из трех подразделов.
В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.
В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные решения;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Для осуществления регистрации прав необходимо подать заявление в регистрирующий орган, причем заявителем может выступать правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) лицо. Кроме того, заявителем должны быть представлены документы, содержащие описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательством случаях, документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Все необходимые для регистрации документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, в качестве подтверждения их получения регистрирующий орган выдает расписку, содержащую информацию о дате приема документов и их полный перечень. На данном этапе регистрирующий орган осуществляет прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрацию таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.
Следующий этап заключается в правовой экспертизе документов и проверке законности сделки и установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В случае если таких оснований нет, осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
При возникновении сомнений у регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, он в течении месяца обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.
Закон определяет, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Если регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации прав, то заявителю направляется письменное сообщение о причине отказа. Данное сообщение должно быть отправлено не позднее пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
В случае, если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.
Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, причем запрошенная информация должна быть предоставлена в течении пяти дней или должен быть выдан мотивированный отказ в письменной форме. Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.


2. Первая и четвертая функции денежной единицы.
2.1. Первая функция денежной единицы.
Первая функция денежной единицы – накопленная функция единицы.
Данная функция позволяет определить будущую стоимость инвестированной денежной единицы, исходя из предполагаемых ставки процента, срока накопления и периодичности начисления процента.

Фактор накопления будущей стоимости основан на сложном проценте.
,
где S – первоначальный вклад;
i – процентная ставка;
n – число периодов начисления.
Справедливость данной формулы можно проиллюстрировать следующим образом.Если на депозит положена сумма S, то через один период начисления эта сумма станет равна:
,
через два периода она станет равна:

и так далее:

…………………………………..

Таким образом, сложный процент предполагает начисление процентов не только на основную сумму вклада, но и на соответствующую сумму начисления процента. Это возможно только в случае реинвестирования начисленных процентов, т. е. сохранения их на вкладе.
2.2. Четвертая функция денежной единицы.
Четвертая функция денежной единицы – текущая стоимость реверсии или текущая стоимость единицы.
Текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при известном размере процентной ставки и заданном периоде ее начисления.

Это процесс, полностью обратный начислению сложного процента.
.

3. Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества.

Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, машин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнительном и затратном подходах.
3.1. Доходный подход.
Доходный подход заключается в том, что текущая стоимость оцениваемых объектов рассчитывается как совокупность будущих доходов от их использования. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Информация о возможном чистом доходе служит основой для применения методов дисконтирования доходов и прямой капитализации.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.
Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования доходов.
В качестве чистого дохода при использовании данного подхода обычно берется арендная плата. И в качестве текущей стоимости рассматривается текущая стоимость арендной платы и здания по окончании срока аренды. Таким образом для определения текущей стоимости объекта используется следующая формула:
, где
Е — средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);
Sn — ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.
При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна — для определения текущей стоимости аннуитета, вторая — для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска.
Метод прямой капитализации.
Капитализация – это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор.
Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости здания осуществляются с помощью формулы S0 = Езд /rзд, где в качестве среднего чистого дохода Езд берется арендная плата, а rзд – коэффициент капитализации. При этом предполагается, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок и в основном доходы от сдачи в аренду будут определять стоимость здания.
В некоторых случаях трудно представить сдачу в аренду только здания без земельного участка. Если арендуется и здание, и участок, то доход от аренды должен быть отнесен как к зданию, так и к земельному участку, на котором оно стоит. Когда стоимость участка можно определить достаточно точно, то применим метод остатка для зданий. Расчеты выполняются в следующем порядке.
Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на землю:

Езем =Sзем * rк ,

где Sзем - текущая стоимость участка (в твердых денежных единицах); rк — коэффициент капитализации.
Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к зданиям и сооружениям. Из общего дохода Е вычитается рассчитанный выше доход от земли Езем , т. е.

Езд =Е – Езем ,
Этап 3. Определение стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации. Доход, приходящийся на здания, делится на коэффициент капитализации rзд, т.е. Sзд =Eзд / rзд Коэффициент капитализации для зданий и сооружений rзд складывается из коэффициента капитализации для земли и коэффициента возврата капитала rвоз

rзд = rк + rвоз .

3.2. Общая характеристика затратного подхода.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
1. Расчет полной восстановительной стоимости зданий.
2. Расчет общего накопленного износа зданий, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
3. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
4. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
5. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.


где – стоимость объекта;
– восстановительная стоимость (стоимость замещения);
И – сумма износа;
– стоимость земельного участка.


Скачать бесплатно ocenka-nedvizhimogo-imushhestva.rar [50,61 Kb] (cкачиваний: 24)



Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Другие новости по теме:
Информация:
Сайт поддержки новостного движка DataLife Engine. Модули и шаблоны (скины) для DataLife Engine.
Навигация
Авторизация
Наш опрос
Спонсоры
Архив курсовых и дипломных работ