Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/izhevsky/data/www/izhevsky.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Контрольная работа экономика недвижимости.

 (голосов: 0)
   25 октября 2007 | Просмотров: 5253


Содержание
Введение 3
Вопросы 4
2. Стоимость недвижимости и её основные виды. 4
13. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости. 9
27. Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа. 13
Задачи. 17
Список литературы 21

Введение

Недвижимость и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от конечного потребителя, физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и скорректировать действия принесет определенный доход.
В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.
В данной работе описаны вопросы, связанные со стоимостью и ее основными видами, которые охарактеризованы, проанализированы критерии принятия решения о финансировании недвижимости.
Охарактеризован ипотечно-инвестиционный анализ, показаны его составляющие.
Практическая часть состоит из решения задач, которые направлены на изучение, понимание и закрепление теоретических знаний.

Вопросы
2. Стоимость недвижимости и её основные виды
Оценка рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Оценочная экспертиза может быть проведена в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения; объекты незавершенного строительства, включая законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.
При проведении экспертизы учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций.
Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки стоимости недвижимости обязательно используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный.
Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.
Так, при оценке стоимости недвижимости с позиции затратного подхода, во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.
При оценке стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.
Сравнительный подход основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли – продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком.
Окончательная стоимость объекта будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.
Сравнительная характеристика целей и задач оценки имущества предприятия.
Цели оценки Задачи оценки Вид стоимости Подход и методы оценки
Купля-продажа Определение реально возможной цены продажи Рыночная Метод сравнительного анализа продаж
Налогообложение Правильности исчисления налогооблагаемой базы Восстановительная Затратный подход
Залог Определение компенсационной стоимости обеспечение кредита Залоговая Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)
Составление отчетности Установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности балансовая Затратный подход
Имущественные споры, раздел, выделение имущества Определение действительной стоимости Рыночная Метод сравнительного анализа продаж
Оценка материального ущерба Установление фактической величины утраты имущества Восстановительная стоимость Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Переоценка Определение текущей стоимости Восстановительная Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Лизинг Определение стоимости текущего или операционного лизинга Рыночная Доходный подход (метод валовой ренты)
Реорганизация Установление действительной стоимости Внутренняя владельческая Затратный подход
Расчет арендной платы Определение ставок арендной платы Рыночная Доходный подход
Наследование Определение действительной стоимости Внутренняя владельческая Затратный подход
Определение стоимости акций при выкупе Расчет действительной стоимости имущества или чистых активов, приходящихся на одну акцию Рыночная Затратный подход. Метод сравнительного анализа продаж . Доходный подход
Обмен Определение меновой стоимости Рыночная Метод сравнительного анализа продаж
Определение стоимости вклада в уставный (складочный ) капитал, пай или доли Расчет общей стоимости капитала, необходимого для создания и поддержания в рабочем состоянии имущественного комплекса предприятия Рыночная Доходный подход
Страхование Определение полной стоимости воспроизводства или замещения за вычетом физического износа Страховая Затратный подход
Национализация приватизация Определение действительной внутренней владельческой стоимости Балансовая Затратный подход
Ипотека Ипотечное кредитование Залоговая Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)
Траст (Передача в доверительное управление) Определение возможной стоимости доходов от управления имуществом Рыночная Доходный подход
Инвестиционное проектирование, разработка бизнес планов Определение доходности, эффективности инвестирования Инвестиционная Доходный подход (метод прямой капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, ипотечно-инвестиционного анализа и др.)
Ликвидация предприятия Определение стоимости, которую ожидается получить от продажи выбывающих активов, их составных компонентов или материалов (лом. щебень, цветные металлы, пиломатериалы) Ликвидационная Затратный подход.
Метод сравнительного анализа продаж

13. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Критерием эффективности инвестиционного проекта для субъекта, участвующего в проекте, вкладом финансового ресурса (банк-кредитор или институциональный инвестор) будет отдача на вложенный им ресурс (деньги или другие активы). Причем так как речь идет о будущем с его неопределенностью, то данная задача имеет два аспекта: первый - абсолютная величина прибыльности проекта и второй - вероятность "выхода" на данную абсолютную величину.
В контексте данных двух моментов следует учитывать разницу в интересах банка и институционального инвестора при вкладывании средств. Банк, как правило, кредитует предприятие по ставке процента, колеблющейся вокруг равновесного рыночного значения, соответственно весь остаток свыше процента по кредиту банк не интересует. Во-вторых, банк не участвует в уставном капитале предприятия и, соответственно, не может напрямую влиять на принимаемые по осуществлению проекта решения. Эти два фактора обусловливают приоритеты банка при выдаче средств на надежности проекта, то есть гарантийности возврата суммы основного долга и процентов. Те же самые факторы обусловливают концентрацию внимания институционального инвестора на эффективности проекта (институциональный инвестор участвует в доле прибыли и в принятии решений по осуществлению проекта).
Следовательно, финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта в обязательном порядке должно содержать:
• анализ эффективности проекта;
• анализ надежности (рисковости) проекта;
• выработку интегрального показателя, связывающего параметры эффективности и надежности, причем в зависимости от расчетной величины данных параметров производится выбор целевых групп инвесторов, которым в первую очередь подается на рассмотрение бизнес-план.
Анализ эффективности проекта ведется на основе двух основных подходов: простых (статических) методов и методов дисконтирования.
Простые (статические) методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени. Основными статическими методами являются:
• Расчет простой нормы прибыли = Отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам (инвестициям);
• Расчет срока окупаемости == Число лет, за которое получена чистая прибыль по проекту + Амортизационные отчисления (так называемая "чистая выручка" покроет произведенные капитальные затраты (инвестиции)).
Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта, однако их несовершенность заключается в допущении равной значимости доходов и расходов, относящихся к различным промежуткам времени. Между тем у инвестора возникает проблема так называемых "вмененных издержек" (opportunity costs), заключающаяся в том, что за период между двумя моментами поступления средств он может произвести безрисковое и ликвидное вложение более ранних доходов (например, в государственные казначейские обязательства) и тем самым получить гарантированный доход от ранних поступлений к моменту получения более поздних поступлений. Это означает, что поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют для инвестора неодинаковую ценность, или, выражаясь иначе, что капитал имеет свою временную стоимость (time value of capital). Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования (то есть приведения доходов/расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени, к одному знаменателю через использование особого коэффициента - дисконта, отражающего временную стоимость капитала). В качестве дисконта необходимо использовать процент по ликвидным безрисковым вложениям. Другим вариантом дисконта является так называемая целевая норма прибыли, равная минимально допустимой для потенциального инвестора годовой прибыльности вложений. Целевую норму прибыльности можно узнать из непосредственных переговоров с инвестором либо из изучения специфики отрасли, в которой занят инвестор (например, для банка целевой нормой прибыли может являться процент по депозитам, либо учетная ставка процента, либо процент по межбанковскому кредиту, но скорее всего - средняя ставка процента по выдаваемым ссудам - в последнем случае превышение эффективности вложений сверх целевой нормы прибыли будет характеризовать "потолок надежности" возврата кредита банку).
Основными методами дисконтирования являются:
1. Метод чистой текущей стоимости (net present value);
2. Метод интегральной текущей стоимости (gross present value);
3. Метод внутренней нормы рентабельности (internal rate of return).
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
* метод прямой капитализации доходов;
* метод капитализации по норме отдачи на капитал:
* метод капитализации по расчетным моделям;
* метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой ... классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал– метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.


Скачать бесплатно kontrolnaya-rabota-yekonomika-nedvizhimosti.rar [22,94 Kb] (cкачиваний: 22)



Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Другие новости по теме:
Информация:
Сайт поддержки новостного движка DataLife Engine. Модули и шаблоны (скины) для DataLife Engine.
Навигация
Авторизация
Наш опрос
Спонсоры
Архив курсовых и дипломных работ